Los precios de venta
Empieza por lo que pide el mercado, medido en esta web y no copiado de un portal: la página de precios de vivienda sigue el censo de más de 3 millones con su mediana y su precio por metro cuadrado, el expediente de villas sigue el mercado de villas y la página del alquiler lee el lado del alquiler a partir de series oficiales. Esas páginas llevan los números y sus métodos; esta lleva lo que el Estado añade encima.
Segunda mano: 7% de ITP
Una compra de segunda mano en Andalucía paga ITP, el impuesto de transmisiones patrimoniales, a un 7% fijo del precio: un solo tipo, sin tramos, vigente para operaciones desde el 28 de abril de 2021 y recogido en la propia ley tributaria andaluza. Existen tipos reducidos para vivienda habitual por debajo de 150.000 euros y para categorías concretas de comprador, umbrales que describen más bien poco del mercado de Marbella.
- ITP en segunda mano, Andalucía, desde el 28-04-2021
- 7%
- Base legal
- Ley 5/2021, art. 41
- ITP reducido (vivienda habitual ≤ 150.000 € y compradores concretos)
- 6% / 3.5%
A fecha de 31 de agosto de 2026, Andalucía sigue gravando la compra de reventa con un ITP plano del 7%, así que sobre un ejemplo de €3.000.000 el impuesto solo asciende a €210.000, según la tabla de tipos de la Junta de Andalucía (Marbella Wire).
Obra nueva: 10% de IVA más 1,2% de AJD
Una primera entrega de promotor no paga ITP; paga el 10% de IVA, el tipo que la ley del impuesto fija para viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje transmitidas con ellas, más el AJD, el impuesto sobre actos jurídicos documentados de la escritura, al 1,2% general andaluz. La aritmética es el titular: la parte del Estado en la obra nueva supera el tipo de segunda mano antes de que el promotor diga una palabra sobre sus precios.
Notaría, registro y la tarifa que nadie publica
La notaría y el Registro de la Propiedad cobran por aranceles fijados en reales decretos de 1989, escalados por tramos según el valor de la escritura: el arancel es público, un total típico no lo es, así que aquí no se imprime ninguno. El abogado es la línea sin cifra oficial alguna: los colegios no pueden publicar baremos de honorarios y el Colegio de Abogados de Málaga dejó formalmente sin efecto sus criterios orientadores (nota del propio colegio). Cualquier porcentaje que te den es un precio de mercado, no una norma.
- Arancel notarial, por real decreto
- RD 1426/1989
- Arancel del Registro de la Propiedad, por real decreto
- RD 1427/1989
El papeleo
Un comprador extranjero necesita un NIE, el número de identidad de extranjero que expide el Ministerio del Interior, antes de firmar nada que pase por Hacienda. Es un requisito documental, no una restricción de compra: España no limita quién puede tener una vivienda aquí. El resto del expediente, contrato de arras incluido, es donde los profesionales de la tarifa sin publicar ganan lo que hayas aceptado pagarles.
- Número de identidad de extranjero, obligatorio
- NIE