Średni dom w Marbella kosztuje teraz EUR 803,522, podał Diario SUR 22 sierpnia, co stanowi 38,3 % więcej niż w 2022 roku. 38,3 % to wzrost o ponad trzy dziesiąte części ceny z poprzedniego roku. Idealista wskazuje cenę wywoławczą EUR 5,607 za metr kwadratowy w lutym, czyli 10,6 % więcej w ciągu roku. Villa Bellagio na Golden Mile jest wystawiona za EUR 70 milionów, najdroższy dom w Hiszpanii, a Coto Zagaleta średnio kosztuje EUR 10,5 milionów za dom i spadła na trzecie miejsce, co pokazuje, jak wygląda pierwsze miejsce. To nie jest tajemnica. Pytanie, co stanie się dalej; Wire ma na ten temat opinię.
Co mówi nasz własny spis
Nie przyjmujemy portali za pewnik. Nasz spis liczy 1 403 odrębnych domów z ceną wywoławczą EUR 3 million lub więcej w Marbella i Benahavís, odfiltrowanych z 25 źródeł agencji. Mediana ceny wywoławczej wynosi EUR 4 900 000. Mediana ceny wywoławczej za metr kwadratowy powierzchni zabudowanej to EUR 9 436. To są ceny wywoławcze, nie transakcje, i o to chodzi: to, w co wierzą sprzedawcy, zapisane na piśmie, jednocześnie.
Ceny najmu opowiadają tę samą historię z drugiej strony. Idealista podaje Marbella na poziomie EUR 23,9 za metr kwadratowy miesięcznie. Zadeklarowana mediana czynszu za mieszkanie w mieście, oparta na zeznaniach podatkowych faktycznie płacących osób, wynosi EUR 9,63 za metr kwadratowy. Dwa rynki, jeden kod pocztowy: cena w ofercie i cena w umowie to różne zwierzęta, a luka między nimi to miejsce, gdzie znika przeciętna pensja.
Co mówi Bank Hiszpanii
Oto rzetelna część. Bank Hiszpanii przedstawił raport wiosennej stabilności 14 maja, a jego syntetyczny wskaźnik ryzyka rynku nieruchomości wyniósł 0,45 w grudniu 2025. Na szczycie ostatniej bańki, w marcu 2007, wskaźnik wynosił 0,87. Nowe kredyty hipoteczne udzielane są przy wskaźniku LTV 70,2 %, wobec rekordu 74,5 %, i przy 4,4‑krotności dochodu, wobec rekordu 7. Gospodarstwa domowe nie pożyczają tak, jak w 2006. Według liczb banku centralnego to gorący rynek, a nie lewarowany.
Uważamy, że ta ocena jest trafna dla Hiszpanii, ale błędna dla Marbella. Bank mierzy zadłużenie, a Marbella funkcjonuje na gotówce i zagranicznych środkach. Prowincja Málaga podpisała 12,864 kredytów hipotecznych w pierwszej połowie roku, najwięcej od 2010 i przy wzroście o 19 %, więc lewarowanie rośnie również tutaj. Jednak szczyt tego rynku wyceniany jest przez osoby, które nie potrzebują kredytu, a rynek oparty na nastrojach koryguje się nastrojami. Nie potrzebuje upadku banku. Potrzebuje, by nabywcy przestali wierzyć, że cena w następnym roku zawsze będzie wyższa, i potrzebuje rządu, który da im powód.
Rząd ma powód i termin
Następne wybory parlamentarne muszą się odbyć do 22 sierpnia 2027. Andaluskie już miały miejsce 17 maja: Partido Popular ponownie wygrało z 53 mandatami, ale straciło większość i teraz rządzi z Vox. Mieszkalnictwo było tematem, który przesądził głosy, i obie koalicje o tym wiedzą.
Spójrzmy, co próbowało Madryt. W maju 2025 ministerstwo konsumentów nakazało usunięcie 65,000 ofert Airbnb z powodu brakujących numerów licencji i niejasnej własności. W marcu 2026 dekret zamroził podwyżki czynszów na poziomie 2 % i wydłużył wygasające umowy najmu; Kongres odrzucił go 28 kwietnia, licząc 177 głosów, wspólnie PP, Vox i Junts. W lipcu rząd przygotował większy projekt: najmu przedłużone do 30 czerwca 2028, najmy sezonowe i pokoje włączone do ustawy o najmie z 12‑miesięcznym limitem, a VAT od mieszkań turystycznych podniesiono z 10 % do 21 %. Projekt wycofano z agendy dzień przed głosowaniem z powodu braku poparcia i zapowiedziano jego ponowne przedstawienie Radzie Ministrów we wrześniu.
To nie jest rząd poddający się. To rząd w próbie. Z rokiem do wyborów i mieszkaniami jako pierwszą skargą w każdym sondażu, środki, które ciągle nie przechodzą w Kongresie, to te, na których buduje się kampanię. Marbella ma 15,418 zarejestrowanych mieszkań turystycznych, czyli mniej więcej jedną dziesiątą wszystkich w Andaluzji, więc co w końcu przejdzie, trafi najpierw i najciężej tutaj.
Nasze stanowisko
Nie podajemy na to daty. Mówimy jednocześnie trzy rzeczy, które nie trwają razem długo. Ceny przekroczyły możliwości lokalnych wynagrodzeń, zarówno w ofercie, jak i w umowie. Nabywcy na szczycie nie pożyczają nic, więc ich podstawa to nastrój, nie bilans banku. A siłą, która zmienia nastrój, jest rząd decydujący, że mieszkania turystyczne i puste drugie domy to problem do opodatkowania, a nie eksport do pochwalania, ma kampanię do przeprowadzenia i termin jej realizacji.
Bańki nie pękają według harmonogramu banku. Deflacja następuje według nabywcy. Cena wywoławcza podaje EUR 4 900 000. Deklaracja podatkowa podaje EUR 9,63 za metr kwadratowy. Jeden z tych numerów jest fikcją, i nie jest tym, który ma urząd skarbowy.